【不動産投資 初心者必見】一棟アパート 一棟マンション 戸建 区分マンション徹底比較 失敗しない方法を伝授
- オーナーズ・サポート・パートナー
- 2021年9月12日
- 読了時間: 6分
更新日：2022年3月7日
収益物件で、1棟物か区分か、どの物件の投資が良いのか。新築か中古か徹底的に比較、検討。失敗せず成功に導きます！
メリット、デメリットを見ていこう。
目次
１. １棟アパートのメリット、デメリット
２. １棟マンションのメリット、デメリット
３. 中古戸建投資のメリット、デメリット
４. 区分マンションのメリット、デメリット
５. 新築物件、中古物件、比較メリット、デメリット
６. 結論
１. １棟アパート投資のメリット、デメリット
メリット
都心か地方なのかにもよるが、利回りが高くなりやすい
区分マンションにと比べると、収入額が大きい
空室リスクが分散できる
土地に価値があるので、建物の価値がなくなっても土地として売れる
自由にリフォーム等が出来る
共用部も自由に、改修や塗装が出来る。
デメリット
区分マンションと比べると取得費用が高い
銀行融資を使う時の頭金として、自己資金が必要
同時に空室になると収益性が落ち、ローンの支払いがきつくなる。
維持管理の費用と手間がかかる（外壁塗装、設備交換費用）
築年数が古くなると売りにくい
自己資金がある方には１棟アパートがおすすめ
都心部は利回りは低くなる傾向にあるが、入居率を高く維持できる。
地方でも物件に駐車場がある、近くに商業施設があるなどの立地の良さがあれば
利回りも高く、キャッシュフローが出しやすい！
都心部でも地方でも、駅が近い、商業施設があるなどの立地の良さは重要である！
立地が良ければ、売却の際も高く売れる可能性が高い！
２. 一棟マンション投資のメリット、デメリット
メリット
多くの家賃収入が得られる
資産性が高い
空室のリスクが分散できる
自由にリフォームが出来る
デメリット
負債金額が大きくなる（銀行融資利用時）
大規模修繕にかなりの費用が掛かる
維持管理コストが掛かる（特にエレベータ、貯水槽等がある場合）
規模が大きいと容易に売却できない
空室が多くなると、ローンの支払いがきつくなる
自己資金がかなりあり、相続対策を考えている人には１棟マンションがおすすめ！
デメリットなどのリスクを考えると、ある程度の資産がある方でないと
維持するのが大変になり、最悪破産に追い込まれる可能性がある。
ＲＣの１棟マンションは減価償却期間が４７年あるので、
売却時に銀行の融資期間が長くとれるのも魅力
３. 戸建て投資のメリット、デメリット
メリット
少額の資金で購入が出来る
入居すると安定的に永く住んでくれる人が多い
定期清掃が必要ない
自主管理が容易にでき、管理費が掛からない
売却の際、入居者が居なければ普通の戸建としての売却も可能
デメリット
大きな利益が出ない
退去が出てしまうと、リフォーム費用が掛かる
融資を使い購入している場合は、退去者が出るとローンの手出しが出る
入居者によっては、近隣とトラブルを起こすことがある
自己資金が少なく、初めての不動産投資をする方にはおすすめです！
戸建投資で経験を積み、自己資金を貯めて次は１棟アパートに挑戦するのが良いでしょう。
戸建を何棟も持って成功している方も居ます。
築古の戸建を購入しようとする際は、ある程度リフォームの知識も必要です。
４. 区分マンション投資のメリット、デメリット
メリット
物件価格が安いので、少額で始めやすい
共用部の管理や修繕に、手間がかからない
建物全体の大規模修繕の際、修繕費を分散する事が出来る
デメリット
収益が少ない（利回りが低い）
入居者が居る居ないにかかわらず必ず毎月、管理費、修繕積立費が掛かる
退去が発生すると、ローン全額自腹になる（さらに管理費、修繕積立費も）
管理規約があるため、自由にリフォームが出来ない
土地の所有権がほとんどない
自己資金が少ない人、ローンを組むのに抵抗がある方には、少額で始められる
区分マンション投資がおすすめです！
もし銀行融資を使う場合は、ローン以外に毎月管理費、修繕積立金が掛かる事を
理解しなければいけません。それ以外にも固定資産税が掛かります。
不動産会社から節税になります、ローンが完済したら年金代わりになりますなどの
営業トークに騙されないようにするため、これだけは覚えておいてください！
入居者が居るのに、毎月数万円など持ち出しが出る物件は絶対に買ってはいけません！！
投資をしているのに、自分のお金が減ってしまうのは投資ではありません！
さらに次の物件を買うなど規模を大きくするために、自己資金を貯めなければいけないのに
このような物件を買ってしまったらお金は一切貯まりません。
銀行融資を使っていたら、次の物件の融資は金融資産が数千万円でもない限り
絶対に通りません。
キチンと知識を付ければ、区分マンション投資でも規模を拡大させている人も
たくさんいます。
５. 新築物件、中古物件比較、メリット、デメリット
新築物件
新築物件は、最初は新築プレミアがあるので家賃が高く設定できます。
しかし退去者が出てしまうと、次からは家賃を下げなければいけません。
最初の利回りがどんどん悪化していくのです。
家賃の下落率が大きいのが新築物件のデメリットになります。
購入する際、新築物件は施工会社の利益が上乗せされているので価格が高い！
つまり利回りが低い傾向にあります。
新築物件のメリットは、しばらく修繕費が掛からない事でしょう！
新築物件は、ある程度金融資産があり年収の高い人に向いた投資でしょう
中古物件
中古物件は、築年数が古いと建物価値がほとんどなく
土地値で購入する事が出来る場合もあります。
土地値で購入する事が出来れば、土地の値段が極端に下がる事は考えずらく、
０円になる事は決してありません。
これは、かなりのメリットになります。
出口戦略で売却の際、土地値で売却する事が出来ればマイナスになる事は
ほとんどないでしょう。
リスクを出来るだけ少なく抑える事が出来る優良な投資になります。
デメリットを考えるなら中古物件の場合、築年数にもよりますが
修繕費が掛かるという事です。
ある程度リフォームの知識も必要になります。
工事の単価は、ちゃんと勉強し調べて把握しておく必要があります。
修繕費を抑えるための詳しい事を知りたい方はこちらの記事を参考にして下さい。
こちら↓
６. 結論
金融資産がどのくらいあるのか、年収が高いのかなど
どの投資が向いているのかは、かなり個人差が出てきてしまいます。
自己資金が少なく 融資を使いたくない方等は、
中古区分マンション投資 中古戸建投資が向いています。
自己資金が１０００万円を超えるような方は、
中古一棟アパート投資が向いています。
年収が高く、自己資金も２０００万から３０００万円を用意できる方は、
新築一棟アパート投資 中古一棟マンション投資が向いています。
金融資産が１億円を超えるような方は、
土地から購入し、新築１棟マンション投資が向いています。
特に年収の高いサラリーマンの方は、銀行融資が通ったからといって、
ご自身の身の丈に合ってない投資はしないように気を付けましょう。
最悪の場合、破産してしまいます。
知識と経験を身に付け自己資金をしっかり貯めてご自身に合った投資をし
少しずつレベルアップした投資に挑戦をし規模を大きくしましょう！
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