【不動産の売却】得する人、損する人を徹底比較 失敗しない方法と不動産会社の裏事情を暴露！！

不動産会社の利益の仕組み、事情をちゃんと知る事により

希望の金額で不動産を売却出来るようになります。

不動産投資では、売却して初めて利益確定です！

売却で失敗すると今までの苦労が水の泡です。

失敗しないようにしっかり学んでいきましょう！

目次

１.　不動産会社の利益と仕組み

２.　不動産会社のブラックな部分

３.　不動産会社に騙されないようにするための対策

４.　不動産の売却査定は、複数社に依頼

５.　まとめ

1. 不動産会社の利益と仕組み

一般的な不動産会社の利益は主に仲介手数料になります。

（自社で建物を建てたり　管理業務などは、除きます。）

仲介手数料＝（売買代金×３％＋６万円）＋消費税　　（４００万円超の時）

消費税１０％の場合

仲介手数料＝売買代金×３．３％＋６６０００円

５０００万円の場合

仲介手数料＝５０００万円×３．３％＋６６０００円

仲介手数料＝１７１６０００円となります。

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不動産仲介契約は、３種類あります。

• 専任媒介契約

• 専属専任媒介契約

• 一般媒介契約

細かく見ていきましょう。

専任媒介契約

「専任」ということからわかる通り、不動産仲介業務を行う不動産会社との契約は1社のみとなります。

自分の探した相手との取引も可能です。

業務報告は、2週間に1回以上

一社のみの契約のため力のない会社だと期間や値段が

他社より劣ってしまう可能性もあり。

専属専任媒介契約

不動産仲介業務を行う不動産会社との契約は1社のみですが、「専属」と付いているので、自分の探してきた相手との契約はできない。

業務報告は、1週間に1回以上

業務報告の頻度も頻繁で、広告費用をかけるなどの営業活動もしてもらいやすい。

会社の営業力によっては、値段、期間など希望通りの契約にいたらない事もあります。

一般媒介契約

仲介業務を担う複数の不動産会社と契約をすることができます。

不動産仲介会社からの業務報告の義務はありません。

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不動産仲介会社が売主と不動産売却の媒介契約を結んだ場合

不動産会社は依頼を受けた物件が早く売れるように、

物件情報を不動産流通機構（レインズ）に

登録することを国土交通大臣は義務づけています。

多くの不動産会社（仲介会社）で情報を共有することにより、

物件の買主を探すことが出来ます。

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２.　不動産会社のブラックな部分

先ほど売却の際専任媒介契約を結んだ不動産会社は、

レインズに物件を登録しなければいけないと説明しましたが、

この義務をちゃんと守らない不動産会社が存在するのです。

そうすると他の不動産仲介会社は、あなたの物件の存在を

知らない事になります。

ですのであなたの物件はなかなか売れない事になります。

なぜそんな事をするのかというと

自社で買主を見つけようとするのです。

この事を、囲い込みといいます。

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それ以外にも、レインズにはちゃんと登録をするのですが

他の仲介会社から物件への問い合わせがあっても

「もう既にほかに買い付けが入っている」と嘘を付く場合があるのです。

こちらも同じように自社で買主を見つけようとしているのです！

その間売主には、「まだ物件への問い合わせは来ていません」と

報告するのです。

なぜそのような事をするのか説明します。

例えば１億円で物件を売却することになっていたとします。

売主仲介手数料　３３６６０００円

買主仲介手数料　３３６６０００円

仲介会社が買主を見つけてきたとしたら、媒介契約を結んだ不動産会社の利益は

３３６６０００円になります。

もし媒介契約を結んだ不動産会社が自社で買主を見つけてきて

９０００万円で売れたとします。

売主仲介手数料　　３０３６０００円

買主仲介手数料　　３０３６０００円

自社で買主も見つけているので、媒介契約を結んだ不動産会社の利益は

６０７２０００円になります。

これが自社で何としても買主を見つけたい理由です！！

売主には「なかなか買いたい人が現れない」「銀行融資が通らない」

などと言って、なかなか売れないように見せます。

そして「銀行融資の承諾も取れている買主が見つかりました。ですが９０００万の買い付けですがどうしますか？　今後買いたいという人が現れるか分かりません」などと

売主を説得するのです。

不動産会社を信用している売主は、「それじゃしょうがないから９０００万で売ろう」と

こうなるわけです。

売主は１０００万円損をする事になるのですが、

不動産会社は、売主、買主双方から仲介手数料が入るので儲かります。

このように売主、買主両方から仲介手数料を貰う事を「両手取引」と言います。

ほとんどの不動産会社は、そのような事はしませんが、

このように売主の利益をそっちのけにし自社の利益を上げる事しか考えていない

不動産会社が存在する事を、知っておかなければいけません！！

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３.不動産会社に騙されないようにするための対策

どのようにすれば良いのかを細かく解説いたします。

まず媒介契約をする不動産会社に

「レインズに登録するのは、いつ頃になりますか？」

「忘れずにレインズに登録してくださいね」と言います。

そうすると不動産会社の担当者は詳しい人だなと思います。

レインズにちゃんと登録されているかを確認する方法は、

ネットで、「アットホーム」「ホームズ」　「楽待」　「健美家」などの

サイトに、自分の物件が掲載されているかを確認します。

そして数社の仲介会社からも掲載されているかを確認します。

これで掲載されていましたら、間違いなくレインズに登録されています。

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【問い合わせが来ていないかを確認する事は難しい】

不動産会社の営業マンが、嘘を付いているのかを見抜くのは

かなり難しいです。

物件が駅から遠かったり、築年数が古かったりすると

本当に問い合わせが無い場合もあります。

しかし駅からも近く、立地の良い物件でしたら

問い合わせが１件もないという事は、ほとんどありません。

あまりにも営業マンの言っていることが信用できない場合は、

専任媒介契約（専属専任媒介契約）をしている場合は、３ヶ月の契約期間があります。

それを過ぎてから契約を解約する事ができます。

不動産会社に明らかな過失、不正があった場合は、

ペナルティーなしで、途中解約ができます。

酷い不動産会社ですと揉める可能性があります。

広告費にお金が掛かったなどと違約金を請求してくる可能性があるのです。

ですので

売却の際の、不動産会社選びは慎重に行わなければいけません！！

４.　不動産の売却査定は、複数社に依頼する

まず自分の物件の価値がどのくらいなのかを知らなければいけません。

不動産会社に査定を依頼しましょう。

その際は、複数の不動産会社から査定をしてもらい

幾らで売れるのかの、相場を知りましょう。

まれに他の不動産会社の査定額よりも明らかに高い値段の

査定額を提示してくる不動産会社がいます。

明らかに査定額が高い不動産会社は、どうしても媒介契約を

結んでほしい為に、そのような金額を出していることがありますので

注意が必要です！

このような会社が囲い込みなどをする可能性があるのです！

こちらのサイトを使うと一括で複数の不動産会社に

査定依頼が出来ますので、おすすめです！←こちらからどうぞ

５.　まとめ

不動産の売却は、高額になります。

どの不動産会社で売却するのかによって、数百万円の差が出る事もあります。

慎重に時間を掛けて、信頼できる不動産会社を見つけ

希望の金額で売れるように、頑張りましょう！！

悪徳不動産業者も、少なからず居ますので

きちんとした知識をつけてから売却を行いましょう！

不動産売却時に掛かる税金について詳しく解説している

記事はこちらを参考にして下さい。←こちらから