【不動産投資ローン】の融資審査は、どこを見てどんな基準で決めているのか！

銀行は、アパートローン審査でどこを見て決めているのか

融資の承認が下りる人とは、どんな人なのかを詳しく見ていきましょう

目次

１.　アパートローンの審査基準

２.　属性の審査される項目

３.　審査に通るための対策

４.　行員が行う現地調査

５.　行員が行う机上調査

６.　まとめ

１.　アパートローンの審査基準

アパートローンは、不動産賃貸業に対する事業性ローンという側面が強く、融資審査の際、収益不動産の資産性を重視します。

資産性とは、その物件の収益性と担保性であり、返済に充当する家賃収入が得られるか、返済が滞った場合の元本の回収は可能か、そういった観点から評価していきます。

実際の審査においては、アパートローンの返済原資につき、収益物件の家賃収入だけではなく、本人の給与収入や金融資産なども考慮して審査されています。

審査項目は、年収や金融資産の金額、残債の金額・返済負担率など

多岐にわたるといえます。

２.　属性の審査される項目

1. 　年収

2. 　資産背景

3. 　勤務先、勤続年数

4. 　家族構成、家計

5. 　所有不動産の残債、返済状況、返済負担

6. 　年齢

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２－1　　年収

年収は、アパートローンの返済原資となる重要な審査項目といえます。

給与収入だけではなく、既に不動産投資をおこなって収益を上げていればその収入や、

それ以外のすべての収入が考慮されます。

通常過去3年間の年収が審査対象となります。

配偶者など同一世帯の家族構成員の年収もプラスでみてもらえます。

２－２　　資産背景

金融資産も、重要な属性の審査項目になります。

金融資産は、返済が滞った場合の元本回収という側面からみられ、

借入額が金融資産と不動産の評価額を下回っているか、

債務超過でないかどうか、という点もみています。

審査においては、同一世帯の家族構成員の金融資産などもプラスでみています。

２－３　　勤務先、勤続年数

勤務先については、勤務先企業の業種、規模、勤続年数、雇用形態などが、

審査対象になります。

場企業、上公務員、一部士業などは金融機関の評価も高くなります。

勤続年数は長いほど評価が高くなり、一方で転職回数が多いとリスクが高いとされ評価は低くなる傾向にあります。

２－４　　家族構成、家計

自宅が持ち家か賃貸かなどや、家族構成も審査対象となります。

世帯単位での収入が考慮される反面、扶養家族が多いと支出が多くなると判断され、

不利になることもあります。

２－５　　所有不動産の残債、返済状況、返済負担

借入金額は年収の8～10倍程度を目安に上限がある。

借り入れるアパートローンを含め、その他の借入金の残高がどれぐらいあるか、についても審査項目となります。

過去の返済状況や、返済負担に余裕があるか、総収入に占めるローン返済額の比率も審査項目となります。

家賃収入の空室リスクやローンの金利上昇リスクを加味し、およそ40～50％程度を目安に返済比率を設定していきます。

２－６　　年齢

年齢についても、定年退職になると給与収入が減ることが考えられるため、

審査対象になります。

定年間近の年齢になると、融資審査にはマイナス評価となる傾向ががあります。

借入時の年齢のだけでなく、完済時年齢までが考慮されます。

３.　審査に通るための対策

属性が低くローン審査に通らない場合は、属性の改善が重要となります。

属性評価は年収や年齢、勤務先情報、金融資産など、対策が難しいものが多いです。

そのような状況であれば、属性改善を進めつつ、自己資金を貯めさらに金融機関から

高く評価される物件を探すことが重要になってきます。

ローンの審査では本人の属性と、物件の収益性や資産性、将来的なリスクなど、

物件への評価も重視されています。

本人の属性が審査において不利な状況では、融資を受けやすい物件の購入を検討することが有効となります。

銀行員がどのような事をするのかも知っておく必要があります。

４.　行員が行う現地調査

• 購入検討物件の入居状況

• 周辺の環境

• 役所調査

• 物件周辺の不動産業者への聞き込み

• 写真を撮りに行く

銀行員が行う調査を、本人も行う必要があります。

購入に値する物件なのかを十分調査する必要があるのです。

５.　行員が行う机上調査

• 積算評価

• 道路の接道

• 前面道路の幅員

• 方角

• 地形

６.　まとめ

銀行融資に通りやすい人は、やはり年収の高いサラリーマンや公務員の方です。

自営業の方は、融資が通りずらい傾向にあります。

しかし年収の低い方や自営業者の方あきらめてはいけません！

銀行員の方が、どのような審査をするのかを今勉強したのです！！

銀行員の方がする仕事、調べるものをあなた本人がすればいいのです！！

あなたが、これらの事の資料を作り事業計画書として提出してみましょう。

担当の銀行員の方は、何とかあなたの融資が通るように

頑張って稟議書を上げてくれるはずです！

私はこれらの事を資料にまとめ提出しました。

担当の行員の方は「今までここまで調べて資料を出してくれた方は初めてです」と

ビックリされてました。

融資が通るか微妙だった案件を、担当の行員の方が頑張って下さり

融資の承認が下りたのです。

不動産投資は、年収が高かったり資産がある方たちが有利なのは確かです！

しかし年収が低くても行動力と頑張りがあれば融資が下りる事もあるのです！！

みなさん一緒に頑張っていきましょう！！！