不動産投資の始め方、失敗しない方法とは！！

不動産投資をこれから始めようと考えている初心者向けに、おすすめする理由

注意点、リスク、失敗する方の原因など詳しく解説いたします。

これからますます少子高齢化が進み、老後の心配をする方がたくさんいます。

そのリスクヘッジで不動産投資が人気になっています。

しかしあまりにも無知な状態で物件を購入する方が多数います。

金額が大きい分、失敗すると破産してしまう恐れがあります。

しっかりと知識を付けて不動産投資をスタートさせましょう！

不動産投資の正しい始め方

不動産会社の言いなりにならない！

意外にも、有名大学卒の一流企業に勤めている方が、不動産会社に騙される事が多いのに

ビックリします。

利回りの低いダメダメ物件なのに、不動産会社の口車に乗り購入してしまうのです。

収入が高いのが仇となり、銀行融資が通ってしまうのです。

１億円もする物件なのに、建物を１回も見ないで購入してしまう人までいます。

失敗する方の原因は、全く勉強もせず無知な状態で不動産会社の言いなりで

物件を購入してしまう事です。

このように不動産会社に騙されないように、知識武装をしましょう！！

しっかりとリスク、注意点を理解し知識を付ければ、とてもおすすめな

ミドルリスク、ミドルリターンな投資になります。

不動産投資に必要なもの（知識、考え方、行動）

1. 土地、建物の価値（金額）が幾らなのかを調べる。

2. レントロールに出ている家賃が正しいか調べる。

3. 銀行融資についての、正しい知識

4. シミュレーションの仕方

5. 販売図面に書いてある、物件から駅まで徒歩何分を実際に歩いて確認する。

6. 物件周辺に、お店、病院など生活に便利な施設があるか調べる。

7. 物件周辺に、不快な施設が無いか調査する。

8. 物件周辺の賃貸物件の入居率を調べる。

9. 最寄りの駅にある、不動産屋に賃貸需要があるのかヒヤリングする。

これらの事を詳しく解説します。

土地建物の価値の計算の仕方

土地は、土地に接道する道路の路線価で計算します。

国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。この公表された土地価格を「路線価」といいます。

路線価は、成約事例などを参考にして、公示地価の8割を目安に決定されます。

ですので、路線価を1.25倍すればおよその公示地価になる

（公示価格とは一般的な土地の売買価格）

　建物の価値（金額）の計算方法

構造再調達単価(1平米あたり)　　　　法定耐用年数
SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)
RC造(鉄筋コンクリート)16～19万円   　　47年
S造(鉄骨)  13～16万円              　 34年
軽量鉄骨10～14万円　　　　　　　　　　  27年
木造10～14万円　　　　　　　　　　　　  22年

【計算式】

建物価格＝再調達価格－減価額

再調達価格＝延べ床面積×再調達単価

減価額＝(再調達価格÷耐用年数)×築年数

レントロールに出ている家賃が正しいのか、相場の家賃とかけ離れていないか調べる

ポータルサイトを使って調べる

アットホーム、ホームズ、スーモなどの賃貸物件のサイトを使い

場所、築年数、間取りと似たような物件が家賃が幾らで出ているかを

徹底的に調べ、家賃相場を調べる。

新築の物件の場合、不動産会社の想定家賃が正しいかを調べます。

金額を高く設定してる場合、利回りが変わってしまいます。

特に気を付けましょう！！

銀行融資についての正しい知識

不動産投資には、銀行融資が欠かせません。

少ない資金でもレバレッジを掛け１棟アパートなどを、購入するのです。

不動産会社があらかじめ、その物件の融資の内諾を銀行からもらっている事があります。

この場合、物件の指値（値引き）をさせないための場合もあります。

銀行は自分で開拓した方が、2棟目、３棟目と規模を拡大しやすいです。

銀行融資が初めての場合は、勇気がいりますが、慣れてしまえばたいした事はありません。

まず銀行の融資課の方に電話でアポイントを取ります。

「今１棟アパートの購入を考えているのですが、融資のご相談をお願いしたいのですが」

と連絡を入れて、アポイントを取ります。

決してアポイントなしで、飛び込みで行かないようにしましょう！

不動産投資ローンの審査で、必要なもの

• 物件概要書

• レントロール（賃料想定表）

• 売買契約書

• 重要事項説明書

• 不動産登記簿謄本

• 公図

• 建築図面等物件の資料

• 建築確認済証

• 写真入り身分証明書

• 健康保険証

• 実印、印鑑登録証明書

• 住民票

• 所得を証明するもの（前年分の源泉徴収票や確定申告書）

• 勤務先の概要（あわせて職歴書も）

• 直近3年分の納税証明書（各税務署にて発行可能）

• 保有資産一覧

所得確認書類は自営業の場合、確定申告書

物件購入時には諸経費が掛かります。

物件価格の約７パーセント掛かります。

印紙
仲介手数料
不動産取得税
固定資産税・都市計画税の清算金
登記費用
火災保険料

収益不動産収支シミュレーションの仕方

• 物件価格

• 満室想定家賃

• 自己資金

• 諸経費

• 空室率

• 減価償却費

• 借入金額

• 借入期間

• 金利

• 大規模修繕費

などを数字を入れて計算します。

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物件周辺を必ず歩いて調査する

物件から駅まで歩く

販売図面に駅まで徒歩何分という記載があっても

本当に正しいのか必ず歩いて確認しましょう！

まれに誤魔化している不動産会社もあります。

物件周辺の施設を調査する。

物件周辺に、便利な施設があるか必ず歩いて調査しましょう。

入居者募集の際、アピールポイントになります。

それとは逆に、不快な施設が無いかも必ず調査しましょう！

物件周辺の賃貸物件の入居率を調べる。

物件周辺にある、購入を考えている間取りが同じようなアパートを

見に行きシャッターが閉まっている部屋が何室あるか

ポストにテープが貼ってあるか

電気メーターは動いているかなど

空室が多いエリアかどうかを徹底的に調べます。

あまりに空室が多い時は、投資に向かないエリアと判断できます！

最寄り駅の不動産会社を訪ねる。

物件の最寄り駅にある不動産会社を、数件訪ね

単身用アパートなら

「この周辺でアパートを購入しようと思っているのですが

単身世帯の入居率はどうですか？」などとヒヤリングしてください。

まれに嫌な顔をする人もいますが、めげずに頑張りましょう！

不動産投資は高額な投資になります。

こんなに色々調べなければいけないのか、めんどくさいな。

と思った方もいると思いますが、不動産投資は購入してしまったら

株のように簡単には売れません。

失敗してしまうと破産してしまうリスクもあります。

このリスクを出来るだけ低くするために

徹底的に、調べ、勉強し、知識を付けて不動産投資に挑みましょう！！

しっかりとしたいい物件を購入したら

あなたの老後は安泰です！（しかし運営していく為の知識は必要です）

物件を増やしＦＩＲＥする事も、夢じゃありません！

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１棟アパート、マンション、戸建投資、区分マンションどの投資が良いか迷たらこちらの記事を参考にして下さい

奥さん（配偶者）に不動産投資を反対されて困っている方は

こちらの記事を参考にしてみて下さい←こちらから